ITBI

ITBI: todas suas dúvidas respondidas de forma fácil

Se você está lendo um conteúdo sobre o ITBI, muito provavelmente está comprando um imóvel. Acertei? Parabéns por esse momento tão importante em sua vida.

Realmente, ao adquirir um imóvel diversas dúvidas surgem sobre o ITBI. O que é ITBI? Como é feito o seu cálculo? Qual o seu valor? Quem pago o imposto de transmissão?

Pensando nisso, a nossa equipe preparou esse artigo especialmente para você para responder todas suas dúvidas de forma fácil. Mantenha o foco e preste muita atenção!

O que é ITBI?

ITBI é a sigla que designa o imposto de competência dos municípios que incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda) de bens imóveis. O citado tributo possui previsão no art. 156, II, da Constituição Federal.

Nos exatos termos constitucionais, o ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física. Além do mais, incide sobre os direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Desse modo, são fatos geradores do ITBI:

  • a transmissão onerosa de bens imóveis (compra e venda)
  • a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia
  • a cessão de direitos à aquisição de imóveis

Portanto, o ITBI é um tributo devido ao Município em que se situar o imóvel objeto da transmissão onerosa.

Quem paga o ITBI?

Essa é uma das principais dúvidas de quem adquire um imóvel. Juridicamente, quem paga o ITBI é o respectivo contribuinte. Conforme o Código Tributário Nacional, o contribuinte do ITBI é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.

Com isso, cada Município deve estabelecer em lei própria quem é o contribuinte do imposto. Normalmente, a lei municipal institui como contribuinte a pessoa em favor da qual se opera a transmissão, ou seja, o adquirente do bem imóvel.

No entanto, nada impede que o acordo entre as partes determine o pagamento a outra pessoa, a exemplo do transmissor (vendedor) do imóvel objeto da transação.

Qual a sua base de cálculo?

Preliminarmente, a expressão base de cálculo é utilizada em Direito Tributário para designar a grandeza econômica sobre a qual se aplica a alíquota para calcular o valor do tributo.

Aqui reside a maior polêmica sobre o referido imposto.. Isso acontece pois o Código Tributário Nacional (CTN) utilizou uma expressão genérica para designar a base de cálculo do imposto. De acordo com o CTN, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Na prática, o valor venal poderia ser:

  • o constante na Planta Genérica do Município, utilizado para o cálculo do IPTU
  • o declarado pelo contribuinte
  • o aplicado condições normais de mercado
  • o estipulado pelo Fisco Municipal por pautas fiscais ou arbitramentos

Entretanto, recentemente (março/2022) o Superior Tribunal de Justiça definiu a questão com a fixação da Tese n. 1113.

A partir disso, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ou seja, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

Ademais, o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de que é condizente com o valor de mercado. Esse valor somente poderá ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme art. 148 do CTN.

Por fim, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Qual a sua alíquota?

Antes de tudo, os Municípios têm liberdade para determinar suas alíquotas de ITBI. Normalmente, a alíquota é fixada no percentual de 2% do valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Além disso, em alguns Municípios é estipulada uma alíquota diferenciada (geralmente menor) para a parcela financiada pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH).

A título exemplificativo, nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro a alíquota do ITBI é de 3%.

Como calcular o ITBI?

O cálculo do valor do ITBI é feito a partir da multiplicação da alíquota pela sua base de cálculo.

Por exemplo, em um Município com alíquota do ITBI de 2%, qual será o valor do ITBI de uma transmissão onerosa de uma casa com valor de R$ 300.000,00?

A resposta é simples: basta multiplicar a alíquota pela sua base de cálculo, ou seja, 2% x R$ 300.000,00. Logo, o valor do ITBI será de R$ 6.000,00.

Por oportuno, recorda-se que alguns Municípios é estipulada uma alíquota menor para a parcela financiada pelo SFH.

Se no exemplo acima, o Município adota-se uma alíquota de 1% sobre a parcela financiada pelo SFH e 2% para os demais, bem como que o valor financiado fosse de R$ 200.000,00, qual seria o valor do ITBI?

A resposta é simples: basta multiplicar a alíquota pela sua base de cálculo, ou seja:

  • parte financiada = R$ 200.000,00 x 1% = R$ 2.000,00
  • parte não financiada = R$ 100.000,00 x 2% = R$ 2.000,00
  • valor do ITBI = R$ 4.000,00

Conseguiu verificar como é feito o cálculo do ITBI?

Quando não incide o ITBI?

Conforme a  Constituição Federal, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

Do mesmo modo, não poderá ser cobrado o imposto na transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A única exceção ocorre se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Por fim, não incide ITBI sobre a usucapião e a desapropriação.

Depois de pagar o ITBI o que fazer

Após o pagamento do ITBI você já poderá providenciar a averbação da transmissão no registro do imóvel. Esse procedimento é feito no Cartório de Registro de Imóveis em que está situado a matrícula do imóvel adquirido.

Lembre-se que quem não registra não é dono, conforme o art. 1.227 do Código Civil Brasileiro.

Que bom que você chegou até o final! Você tem alguma dúvida sobre o tema? Escreva aqui nos comentários que nós te ajudaremos.

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